So urteilten Gerichte in Sachen Mietrecht und Nebenkosten

 

 

Mieterzeitung des Deutschen Mieterbund e.V. 

Sozialklausel hilft Mieter, wohnen zu bleiben

Mieterzeitung des Deutschen Mieterbundes 2/2017

Der Sohn des Vermieters wollte die gekündigte Mieterwohnung im Erdgeschoss mit seiner Wohnung im gleichen Haus Zusammenlegen und in die größere Wohnung zusammen mit seiner Frau und zwei kleinen Kindern einziehen. Die Mieter legten Widerspruch gegen die Kündigung ein und beriefen sich auf die sogenannte Sozialklausel. Sie machten als Härtegründe geltend, dass der 87-jährige Mieter zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide.

Ein Umzug und damit ein neues Wohnumfeld sei ihm nicht zuzumuten.

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Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten über Betriebskosten abrechnen

Ein Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abgerechnet haben. Nachforderungen aus einer verspätet vorgelegten Abrechnung muss der Mieter nicht mehr zahlen. Das gilt auch für vermietete Eigentumswohnungen, wenn die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Vermieter selbst verspätet abgerechnet hat (BGH VIII ZR 249/15).

Hier hatte der Vermieter der Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten für 2010 und 2011 erst Ende 2013 abgerechnet. Er machte trotzdem Nachforderungen geltend und argumentierte, er habe die Verspätung nicht zu vertreten. Die Verwaltung der Wohnungsei

gentümergemeinschaft habe gegenüber den Eigentümern nicht rechtszeitig abgerechnet. Deshalb habe ihm die Grundlage für eine Betriebskostenabrechnung gefehlt, habe er seinem Mieter gegenüber gar nicht rechtzeitig abrechnen können.

 

Das sah der Bundesgerichtshof anders und entschied, der Vermieter dürfe der Untätigkeit und den Schlampereien der Wohnungseigentümerverwaltung nicht tatenlos zusehen. Vielmehr müsse er alle Hebel in Bewegung setzen, dass rechtzeitig über die Betriebskosten abgerechnet wird. Geschieht dies nicht, bleibt es dabei: Die Abrechnung muss spätestens nach zwölf Monaten beim Mieter sein. Wenn nicht, kann der Vermieter aus der verspäteten Abrechnung keine Nachforderungen stellen. Übrigens: Für Untätigkeiten oder Fehlverhalten der eigenen Hausverwaltung im Mietwohnungsbereich haftet der Vermieter immer direkt.


Mietzahlung: Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilen

 

             Nach dem Gesetz muss die Miete am Monatsanfang, spätestens bis zum dritten Werktag bezahlt werden. In vielen Mietverträgen steht außerdem, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes (auf dem Vermieterkonto) ankommt. Eine solche Vertragsklausel ist unwirksam, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 222/15). Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr kommt es nicht darauf an, dass die Miete am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt vielmehr, dass der Mieter - vorausgesetzt, sein Konto ist gedeckt - seiner Bank oder Sparkasse den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt hat. Durch die oben genannte unwirksame Vertragsklausel würde dem Mieter unzulässigerweise das Risiko einer durch die Bank oder Sparkasse verursachten Verzögerung auferlegt.


Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz

 

             Ein Vermieter kann von seinem Mieter keinen Schadensersatz verlangen, wenn im Rahmen eines Polizeieinsatzes Wohnungsschäden entstanden sind (BGH VIII ZR 49/16). Bei einer Wohnungsdurchsuchung durch die Polizei wurde die Eingangstür der Wohnung beschädigt. Für die entstandenen Reparaturkosten in Höhe von 1.570,92 Euro forderte der Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt feststellte. Auch wenn bei der Wohnungsdurchsuchung 26 Gramm Marihuana gefunden wurden und der Mieter wegen unerlaubten Erwerbs von Betäubungsmitteln zu einer dreimonatigen Freiheitsstrafe verurteilt wurde, haftet er nicht für Wohnungsschäden, die durch den Polizeieinsatz verursacht wurden. Zwischen der festgestellten Pflichtverletzung des Mieters - dem Besitz von Marihuana - und dem bei der Durchsuchung entstandenen Schaden - der kaputten Wohnungstür - gebe es keinen Kausalzusammenhang. Fazit: Der Vermieter muss sich an seine Gebäudeversicherung halten oder versuchen, seinen Schadensersatzanspruch gegenüber der Polizei durchzusetzen, das heißt gegenüber dem Land als Träger der Polizei.


Untermiete

 

             Die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers einer Genossenschaftswohnung kann nicht verweigert werden, weil der potenzielle Untermieter nicht Mitglied der Genossenschaft ist (LG Köln -1S 7/12, WuM 2016,661).


Schadensersatz I

 

             Der Mieter hat es nicht zu vertreten, wenn seine Mikrowelle aufgrund eines nicht erkennbaren technischen Defekts die Wohnung in Brand setzt und unbewohnbar macht. Das gilt auch dann, wenn der Netzstecker des Geräts trotz Nichtgebrauchs nicht vom Stromnetz getrennt wurde (AG Bremen -17 C 68/15, WuM 2016,685).


Schadensersatz II

             Der Vermieter hat nach einem Wasserschaden dem Mieter die Trocknungskosten (Stromverbrauch) zu ersetzen, auch wenn wegen der Dauer der Arbeiten die Stromkosten für die erforderliche dauernde Kühlung hoch sind (LG Berlin - 65 S172/16, GE 2016,1280).

 


Duldung

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt; die Vorbereitung der Modernisierung des Bades ist ein solcher. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kann die Kündigung rechtfertigen (LG Berlin - 65 S 202/16, GE 2016,1385).

 


Untervermietungserlaubnis

 

             Bei einer Mehrheit von Mietern ist ein einzelner Mieter allein nicht berechtigt, eine Untervermietungserlaubnis vom Vermieter zu verlangen, selbst wenn alle übrigen Mitmieter die Mietsache selbst nicht mehr nutzen (AG Tempelhof- Kreuzberg -16 C 273/16, GE 2016,1280).


Keller

 

             Bei einer Vereinbarung im Mietvertrag, ein Keller werde nur „soweit verfügbar“ mitvermietet, kann der Mieter wegen Mängeln des überlassenen Kellerraums keine Gewährleistungsrechte geltend machen (AG Wedding - 4 C123/16, GE 2016,1156


Karneval - Feiern mit Recht

Ende Februar ist es wieder so weit. Auf den Straßen, in vielen Sälen, aber auch in den Wohnungen wird Karneval gefeiert - mit Alaaf und Helau. Aber auch in der sogenannten fünften Jahreszeit gelten mietrechtliche Grundsätze und Regelungen, es gibt keine absolute Narrenfreiheit. Das bedeutet, die Feiernden in der Wohnung müssen Rücksicht auf die Nachbarn nehmen. Normalerweise muss spätestens ab 22.00 Uhr die Musik leiser gedreht werden, ist Schluss mit wilden Tanzeinlagen in der Wohnung, dann gilt - wie an jedem anderen Tag auch - „Zimmerlautstärke“. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach dreimal im Jahr oder zumindest einmal zur Karnevalszeit so richtig auf die Pauke gehauen werden darf.

Normalerweise - denn zur Karnevalszeit weiß jeder, der in einer Karnevalshochburg und dann noch in der Innenstadt wohnt, dass es laut wird. So entschied das Amtsgericht Köln (532 OWI183/96), dass Lärmbeeinträchtigungen beim Kölner Karneval, insbesondere in der Nacht von Rosenmontag auf Karnevalsdienstag, durch laute Stereoanlagen, Gaststättenbesucher mit Trommeln und anderen Instrumenten seit Jahrzehnten üblich sind und akzeptiert werden müssen. Es sei zweifelhaft, ob es in dieser Zeit überhaupt eine „Nachtruhe“ gebe. Gleichzeitig betonte das Oberlandesgericht Koblenz (5 U 279/01), dass Geräuscheinflüsse von Karnevalsmusik bei Vergleichsmessungen in Wohnungen und in der Nachbarschaft nicht so störend wirken wie Disko- und Technomusik und deshalb eher erlaubt seien.

 

Fazit: Es gibt zum Karneval kein „Feierverbot“ in Mietwohnungen. Aber die Feier muss sich im Rahmen halten. Nachbarn, die vorab informiert werden, dass es „etwas“ lauter wird, werden nicht kurz nach 22.00 Uhr auf Zimmerlautstärke pochen, zumal dann, wenn auf den Straßen vor den Häusern lautstark gefeiert wird.


Die Flagge von Gelsenkirchen  mit dem Wappen unserer Stadt


Zeche Alma, Schacht 5  und Zeche Rheinelbe

in Gelsenkirchen Ückendorf.

Für die Kumpels dieser beiden Zechen wurde um 1870 unsere Siedlung gebaut


Zeche Alma, Schacht 5  - Zur Verfügung gestellt aus der Sammlung von Volker Bruckmann
Zeche Alma, Schacht 5 - Zur Verfügung gestellt aus der Sammlung von Volker Bruckmann
Zeche Alma - Abriss des Forderturms.  Gefunden in Gelsenkirchner Geschichten, aus Ruhrkohlezeitung von 1980
Zeche Alma - Abriss des Forderturms. Gefunden in Gelsenkirchner Geschichten, aus Ruhrkohlezeitung von 1980

Wetterschacht um 1930. Gefunden auf Gelsenkirchener Geschichten
Wetterschacht um 1930. Gefunden auf Gelsenkirchener Geschichten
Zeche Rheinelbe ca 1906. Gefunden in Gelsenkirchener Geschichten
Zeche Rheinelbe ca 1906. Gefunden in Gelsenkirchener Geschichten